Är marknadens generella baissiga inställning till vissa fastighetsaktier befogad eller överdriven? Främst tänker jag på kontor (särskilt Hufvudstaden) men även retail.
Jag noterar att det skett flera insynsköp i sektorn under senaste veckan – Atrium Ljungberg, Byggmästare Ahlström, Hufvudstaden, Maxfastigheter, FastPartner, Fabege, Halmslätten, Lundbergs (och Odd Molly).
Det känns lite som att den gängse uppfattningen ”på gatan” och i tidningarna skiljer sig markant från vad insiders tror (och köper aktier för). Jag lutar åt att lita mer på insiders i detta fall och tror att tappet för bl a kontor (pga coronaviruset) blir extremt mildare än vad aktiemarknaden synes tro (jfr Hufv ned drygt -40% sedan toppen). Även retail-fastighetsbolagen tror jag i vissa fall har handlats ned oförtjänt mycket, även om Amazons intåg i Sverige säkert kan spela en roll här. Om något borde kanske ett intåg av Amazon göra att logistik-fastighetsaktier ska handlas ned?
Nuvarande värdering på vissa av bolagen inom kontor och retail är ju dock ytterst intressanta med långt upp kvar till EPRA/aktie. Detta är särskilt intressant om man kan få bred exponering med hjälp av derivatinstrument (se exempelvis TO:erna i Maxfastigheter) utan att behöva gå in med för mycket kapital up-front. Jag har tidigare skrivit om olika typer av instrument, som var sättet TO:erna i MaxFastigheterna tillkom.
Bild av Holger.Ellgaard – Eget arbete, CC BY-SA 3.0, LÄNK
Samtidigt åmar sig kollegor och andra bekanta om just specifikt Hufvudstaden: ”åå, nää, Hufvudstaden blir inte en bra investering för de har bara kontor och shopping och kommer tappa hyresintäkter”. Parallellt med detta värderas bolaget lägre, i vart fall på P/B-nivå, än vad det någonsin gjorde under finanskrisen (!) samtidigt som bolaget har ytterst låg belåning.
Jag tog en vända på Stureplan och gjorde en klassisk lynchning: det var action på restaurangerna belägna i Hufvudstadens fastigheter, butikerna på bottenplan ägs av många lyxmärken och generellt känns Stureplan ytterst levande (som alltid, ska tilläggas). Kontorslokalerna några våningar upp på dessa adresser innehas av de mer prestigefyllda företagen, som ju även framgent kommer önska sitta på de bästa adresserna. Just läget runt Stureplan har länge varit, och kommer troligtvis fortsätta vara, sådana adresser. Med andra ord kan man hävda, som jag gör, att en risk för extrema hyrestapp troligtvis inte kommer att materialiseras.
Kanske väntar dock ändå fortsatta tillgångsfall och därmed nedskrivningar för Hufvudstaden? Antar vi att bolaget då ska handlas på substansen implicerar börsvärdet att eget kapital ska ned med ca 5mdkr – eller att det ska skrivas ned värden för 17% av det egna kapitalet. Fastighetspriserna kanske vidare kan sägas blivit inflaterade på senare år, särskilt på grund av de låga räntorna, och att de nu endast är på väg tillbaka till mer ”normaliserade” nivåer. Lägg därtill att allas fastighetskung och entreprenör Ilija i Börspodden säger att ”Hufvudstaden ska ned mer”!
Nä.
Det känns inte som helt sannolikt att fastighetsvärdena (i specifikt Hufvudstaden) ska ned så mycket på kort tid att det motiverar nuvarande aktiekurs. Samtidigt, kan det ju argumenteras att ett sådant scenario sannolikt redan är inprisat i aktien. I värsta fall kan ju kåkarna byggas om till hyresbostäder och, likt K-fast, få en börsvärdering om tre gånger eget kapital! Och Ilijas åsikter om Hufvudstaden kanske ska tas med en nypa salt – han sade ju även att fastighetsbolag är skalbara.
Hufvudstaden A är ingen raket, men det framstår som hyfsat lågrisk. Företaget kommer fortsätta tjäna pengar och göra utdelningar. En lite tråkigare aspekt dock såklart att ledningen generellt har ytterst begränsat ägande i bolaget, även om de köpt en mindre mängd aktier under slutet.
För den försiktige ser Hufvudstaden ut som ett klockrent köp, som även möjligtvis kan locka med historiskt hög direktavkastning. Även för spekulanten ser det ytterst intressant ut på några månaders sikt, särskilt som det finns en hel del hävstångsprodukter kopplade till aktien.
Fortsätter med ytterligare en kvantitativ datapunkt. Aldrig tidigare har det varit möjligt att köpa Hufvudstaden till ca 0,75 – 0,8 P/B historiskt. Är det köpläge eller en value-trap? Ska fastighetsvärdena ner? pic.twitter.com/2yIii10T5F
— Adolfsson (@adolfsson_v) 1 september 2020
Är en del fastighetsbolag för billiga nu?
Disclaimer: Inläggsförfattaren äger värdepapper kopplade till Hufvudstaden och Maxfastigheter.
